Sprzedaż nieruchomości

W prawie polskim kupno i sprzedaż nieruchomości musi być dokonane w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym, bądź umowa deweloperska.

Umowa przedwstępna – cechy

Umowę przedwstępną reguluje Kodeks Cywilny (art. 389 – 390K.C.). W myśl tej umowy strony są zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej. Stanowi ona gwarancję, zabezpieczenie stron. Powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży nieruchomości, tj. określenie podmiotów, określenie przedmiotu umowy, ceny oraz terminu wykonania.

Umowa deweloperska – cechy

Umową deweloperską jest umowa zawierana z Deweloperem, dotycząca nabycia w przyszłości przez Kupującego nieruchomości, którą Deweloper ma zamiar wybudować. Stronami w tym przypadku jest Kupujący i Deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena. Umowa deweloperska nie daje Kupującemu żadnych praw do nieruchomości. Takie prawo Kupujący uzyskuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Umowa deweloperska zobowiązuje Dewelopera do zawarcia takiej umowy z Nabywcą w przyszłości i jest zawierana przed Notariuszem.

Sprzedaż nieruchomości – wymagane dokumenty

Przed sporządzeniem właściwego Aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zobowiązani dostarczyć Notariuszowi niezbędne dokumenty.

1. Sprzedaż mieszkania – wymagane dokumenty

dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez Sprzedającego, np. akt kupna, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia
zaświadczenia, pozwalające notariuszowi stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń (lub jeśli jest czymś obciążona to czym i na jakich warunkach)
wypis z Wydziału Ksiąg Wieczystych lub numer Księgi Wieczystej nieruchomości (wtedy notariusz dołączy wydruk z internetowego Rejestru Ksiąg Wieczystych)
zaświadczenie z właściwego Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy dotyczące stanu zameldowania w nieruchomości
zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni
zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące braku zaległości w opłatach za podatek od nieruchomości
gdy nieruchomość została nabyta na drodze darowizny lub spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego odnośnie braku należnego podatku lub braku zaległości w jego zapłacie
dane Kupującego (dowód tożsamości)
dane Sprzedającego (dowód tożsamości).

2. Sprzedaż działki – wymagane dokumenty:

dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez Sprzedającego, np. akt kupna, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia
zaświadczenia, pozwalające notariuszowi stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń (lub jeśli jest czymś obciążona to czym i na jakich warunkach)
wypis z Wydziału Ksiąg Wieczystych lub numer Księgi Wieczystej nieruchomości (wtedy notariusz dołączy wydruk z internetowego Rejestru Ksiąg Wieczystych)
wypis z Rejestru Gruntów z właściwego Starostwa Powiatowego
wypis w właściwego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z Urzędu Gminy
zaświadczenie z Urzędu Gminy o rewitalizacji dla sprzedawanej działki
zaświadczenie informujące, czy działka jest objęta planem urządzenia lasu
zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące braku zaległości w opłatach za podatek od nieruchomości
gdy nieruchomość została nabyta na drodze darowizny lub spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego odnośnie braku należnego podatku lub braku zaległości w jego zapłacie
dane Kupującego (dowód tożsamości)
dane Sprzedającego (dowód tożsamości).

3. Sprzedaż domu – wymagane dokumenty:

dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez Sprzedającego, np. akt kupna, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia
zaświadczenia, pozwalające notariuszowi stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń (lub jeśli jest czymś obciążona to czym i na jakich warunkach)
wypis z Wydziału Ksiąg Wieczystych lub numer Księgi Wieczystej nieruchomości (wtedy notariusz dołączy wydruk z internetowego Rejestru Ksiąg Wieczystych)
wypis z Rejestru Gruntów z właściwego Starostwa Powiatowego
wypis w właściwego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z Urzędu Gminy
zaświadczenie z Urzędu Gminy o rewitalizacji dla sprzedawanej działki
zaświadczenie informujące, czy działka jest objęta planem urządzenia lasu
zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące braku zaległości w opłatach za podatek od nieruchomości
gdy nieruchomość została nabyta na drodze darowizny lub spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego odnośnie braku należnego podatku lub braku zaległości w jego zapłacie
dane Kupującego (dowód tożsamości)
dane Sprzedającego (dowód tożsamości)
projekt budowlany
pozwolenie na budowę wraz z klauzulą ostateczności, która nadawana jest przez właściwy organ Urzędu Miasta
jeśli dom był wcześniej zamieszkany, potrzebne będzie zaświadczenie dotyczące meldunku.

4. Kupujący – wymagane dokumenty

Kupujący powinien dostarczyć notariuszowi swoje dane potwierdzone przez dowód tożsamości. Dodatkowo, jeśli zakup nieruchomości wiąże się z zaciągnięciem kredytu w banku, Kupujący powinien dostarczyć notariuszowi zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu. Czasami dodatkowo proszony jest o przedłożenie umowy kredytowej z bankiem. W przypadku, gdy Kupującym jest małżeństwo potrzebny będzie akt ślubu lub wypis z aktu zawarcia rozdzielności majątkowej.